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2017年房地产市场运行情况分析

发布时间:2017-06-09信息来源: 市房产局作者:字号:【 (双击滚屏)

 

 

房地产业是国民经济的重要支柱产业,房产工作是重要的民生工作、经济工作、发展工作。今年,楼市继续成为社会关注的焦点、讨论的热点,国内主要城市相继限购、限贷、限价,调控不断加码;一线城市全面收紧房贷,贷款利率提升;长沙出台“520”新政,楼盘出现退筹退订,全国房地产市场不断降温,销售增长逐月回落,湖南省已连续下降6个月。总体来说,我市房地产运行平稳,销售增长较快,价格稳中趋升,施工总体稳定,去库存成效明显。

一、基本情况:库存减少,量价齐升

今年以来,我市坚持住房居住属性,围绕支持居民自住房和进城人员购房需求,出台《2017年房地产去库存工作方案》、《中心城区棚户区改造工作实施方案》、《保障性安居工程目标任务分解通知》,组织召开去库存和棚改重点攻坚工作推进大会,强化落实和调度督办,市领导刘志伟、高爱国、李五一多次调度调研去库存,推进重点工作重点抓、中心工作强力抓,全市房地产业稳中有进,去库存成效明显,楼市量价齐升。一是销售增长较快。全市商品房销售面积186.16万平方米、销售金额72.25亿元,同比增长25.8%35.3%。房地产业贡献地税7.65亿元,占地税收入30.8%,其中市城区房地产业贡献地税4.11亿元,占地税收入34.1%二是房价稳中趋升。全市商品房(含非住宅)均价3881/平方米,同比上涨7.5%,房价稳中趋升。三是去库存成效明显。全市商品房库存减少129.73万平方米,为年度目标任务数的81.1%、力争数的58.2%房屋待售面积减少至247.3万平方米,同比下降37.4%四是供给侧改革深入推进全市完成房地产开发投资52.23亿元,同比减少15.1%房地产开发施工面积2370万平方米,同比减少0.9%其中新开工面积159.1万平方米,减少22.3%,房地产供给侧改革深入推进,成效显现。五是改善性主导市场。市城区销售的商品房,面积90 以下、90-120120 平方米以上比例分别为16.82%32.61%50.57%,价格3500以下、3500-50005000/平方米以上比例分别为20.27%68.63%11.1%,改善性需求成为了我市楼市的主导力量。总体上,我市房地产市场以刚和改善性为主,投资性购房仅占市场销售15%左右。

二、主要做法:多措并举,多方施策

(一)加大棚改力度,推进棚改安置和住房保障货币化。全面落实《市城市规划区棚户区改造管理暂行办法》,集中连片推棚改,今年全市实施棚改3.47万套,货币化安置2.67万套,货币化安置率76%,其中市中心城区城市棚改1.27万户、货币化安置1.23万套,货币化安置率达97%;市城区禁建区、限建区内征收拆迁全部货币化安置;对棚改居民选择货币化安置和在存量住房中购买安置房的给予9大奖补政策;推行房票流转机制,棚改货币化安置工作不断推进。1-5月全市棚改签约1.69万户、市城区签约0.5万户。市城区发放房票”1200余份,购房去化库存2562.68万平方米。

(二)深化制度改革,释放农业转移人口城镇化购房需要。推进户籍制度改革,不以退出三权(土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权)作为农民进城落户条件;鼓励农民进城购房租房,给予进城购房农民三不变(集体经济组织成员身份不变、土地承包经营权不变、集体经济组织收益权不变),保护其三权在内的所有合法权益,在落户、就学等方面与城镇居民享同等权益,有效激发农民购房积极性。市城区新建商品住房购买人群中,县城或农村居民及外省市户籍人口购买比例已占四成,外埠居民购房比例逐年提升;资兴市出台农村人口进城购房补贴办法,农民购房占到房屋销售去库存总量70%

(三)落实财税金融优惠政策,降低居民购房成本。全面落实中、省、市关于房产去库存的一系列优惠政策,兑现棚改奖励1068.8万元购房契税21.86万元。落实个人住房金融、税收等各项优惠政策,调整房地产交易环节契税、营业税,降低购房负担;与农业银行推出和落实农民购房安居贷;试行对农民工、进城务工人员、自由职业者等新群体的公积金存贷业务,不断降低居民购房成本,激发了百姓购房欲望。

(四)推动转型升级,更好满足居民购房需求。引导房产企业推进互联网+、电子商务;顺应郴州全域旅游发展大势,向旅游、文化、教育、养老、创业工场等跨界专业地产转型升级,减少住宅、商业地产开发,推进了阳光瑞城综合地产、经开区创新创业基地工业地产、小埠生态城康养地产等建设发展。推进装配式建筑发展,保障性住房建设率先采用了装配式建筑生产方式。培育和发展租赁市场,对改售为租和投资库存开展租赁业务的企业给予奖励。推动行业加快兼并重组、联强靠大、整合发展,恒大地产接盘一品城改名恒大帝景,碧桂园控股永兴、桂阳的房产公司成为典范。

(五)坚持有保有压,合理控制土地供应节奏。从供应端调整市场供需结构,市县两级同步编制城市(县城)住房建设规划,以规划控制房地产开发,从源头上遏制新生库存。去年市城区出让房地产开发用地减少近七成,房地产开发新开工面积同比下降33.7%;今年房地产开发用地出让再减了三成,房地产开发新开工面积同比下降22.3%

三、问题分析:值得重视,加快解决

(一)不动产登记影响制约较大。据反映,目前不动产登记主要存在办证周期长、收件窗口少、工作人员业务不熟、办事效率不高等问题,对二手房交易、商品房交易和金融信贷影响较大。受不动产登记影响,今年我市二手房交易面积、交易金额同比分别下滑了47.76%48.83%5月份国家统计局省城调队来我市调研房地产,特别指出该问题我市在全省为甚。(二)房价上涨压力加大。随着去库存深入推进和供应减少,市场供需关系发生改变,我市房价自去年下半年进入上升通道以来,今年上涨较快,特别是中心城区,优势资源聚焦明显,房价上涨压力较大。但总体而言,我市房价为低基数上的上涨,目前全市房价3881/平方米,与衡阳基本持平,低于韶关、赣州房价。(三)公共配套不均衡。城市中心区域地段好、公共配套齐全的楼盘受到消费者普遍欢迎,价格坚挺,销售顺畅;城北、城东等位置较远、配套不全的楼盘,前两年始终以价换量求生存,近期随着苏仙区行政中心和一中、二中的迁入,销量和价格明显上升。(四)停车位纠纷较多。我市商品房项目地下停车位基本上不计容积率、不收出让金、不办产权证。近两年来,尤其是车位权属之争的南京案判决后,购房业主要求停车位免费使用、只租不买、低价租用,甚至片面理解为业主共有,与开发企业和物业企业冲突较多,紫宸澜山、玫瑰园、东田金湾、万宝国际城等项目先后发生了堵塞小区大门、强占车位车库、停占消防通道等群体性事件。

四、下步举措:补齐短板,稳定发展

坚持稳中求进的主基调,落实国家新型城镇化三个1亿人战略,供给侧和需求侧双管齐下,引导开发投资,支持住房消费,推进稳定发展。

(一)坚持去库存不动摇,多方施策促销售。进一步发挥棚改作为房地产去库存主战场、主推手的作用,坚持货币化安置,确保全市货币化安置率达到76%以上、市中心城区达到97%。尽快解决不动产登记施行中出现的问题,科学合理理顺办事机制、增设服务窗口、强化人员培训、推进信息化建设,提升登记效率。统筹新老城区协调均衡发展,完善新城区基础设施和公共服务配套,促进房屋销售和入住。根据市场需求和变化,加大加快商品房预售许可,加强市场供应,保持房价总体相对稳定。持续推进户籍制度改革,保障购房农民市民化的权益,释放农民购房需求。加强实体经济发展,依托产业聚焦人口,扭转人口净流出局面,创造消费需求。

(二)坚持抓项目不放松,全力以赴促投资。加大土地供应力度,加强土地清理整治,督促闲置土地开工开建,稳定房地产开发投资。积极研究出台我市商品房项目地下停车位租售管理和权属登记办理办法,从顶层设计破解办证瓶颈和权属纠纷,帮助开发企业加大地下停车位等沉淀资产盘活经营力度,激发销售到投资的联动效应。开辟绿色通道,继续以集中审批会、重点项目调度会等有效形式优化、提升房地产开发项目的审批、办事效率,推促项目落地。加大对房地产的信贷支持,保持房地产开发贷款合理增长。加强政策扶持,开展招商引资,提振企业投资信心。加大房闹房赖行为打击力度,维护企业合法利益。

(三)坚持推转型不减力,精准施策促升级。加快住房租赁市场的培育和发展,完善住房市场供应和保障体系,建立租售并举的住房制度,满足不同层次的住房需求。进一步促进产城融合,积极鼓励房企发展休闲旅游、绿色生态、养老养身、教育医疗等跨界专业地产。鼓励房企走联合发展之路,推动行业不断整合,提高行业集中度,推进装配式建筑、绿色建筑运用推广,提高楼盘品质,提升住房消费吸引力,增强竞争力和抗风险能力。

 


 
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